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  限 貸政策調整能否解決樓市目前面臨的問題,各界眾說紛紜。有觀點認為,松綁限貸會激勵對金融杠桿敏感的投資需求入市,房價會觸底反彈。有人認為,松綁限貸會 給市場傳達政府救市的信號,開發商"以價換量"策略終止。也有觀點認為,房價相對購買力未有實質性下調,庫存繼續攀升,房貸利率難以觸及0.7倍基準利率 下限,樓市量價繼續下調是大趨勢。

放松限貸政策樓市以價換量趨勢不改

  當然,在廣大的 二、三線城市,由於超過60%人群選擇全款購房,在這些城市,此次松綁限貸政策釋放出的改善性需求更多一些。但是,由於目前二、三線城市庫存壓力非常大, 一般消化周期在20個月以上,有的城市則需要數年才能將存量待售住房賣掉,本次松綁限貸盡管支持第二套住房購置,但其消化庫存的效應遠大於推動房價上漲的 效應,這也是本次房貸政策調整的用意之一。因此,在二、三線城市,住房銷售量會有明顯上升,但房價很難再次上漲。

  限購退出以後,市場成交量在短暫反彈後重回低迷態勢。於是,業內人士和專傢學者均認為,決定樓市走向的是限貸政策。9月30日,央行和銀監會聯合發文,調整並放松瞭住房限貸政策。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  當然,之所以實施"認房 又認貸"政策,與2010-2013年房價過快上漲、不合理購房需求過於旺盛有關。如此嚴厲和不近人情的政策選擇應該是權宜之計,而非長期之策。在無風險 收益率誘銀行二胎利息人、樓市長期風險被普遍關註的情況下,房地產投資需求已經開始退潮,"認房又認貸"繼續實施的一個重要前提已經基本不存在。

  因此,總的來看,本次 政策調整糾偏的成分大於救市(去庫存)的成分。而且,政策設計在釋放需求的同時,也從限制金融杠桿、利率風險定價、增加存量房供應等角度控制投資需求,引 導市場預期,政策松綁力度有限。"有保有壓"的差別化特征很明顯,以避免再次陷入"政策一松房價就漲"的調控舊模式,未來樓市"以價換量"的趨勢不改。 《中國證券報》

  目 前,城鎮居民傢庭戶均已擁有1.0-1.1套住房,基本住房需求已得到滿足,改善性需求大規模釋放的時代開啟。其實,隨著收入水平的提高,老百姓改善住房 條件順理成章,這在國際上是很普遍的。近年來,隨著我國城鎮居民收入的增長,旨在改善生活條件的各類消費需求會爆發性增長,這一點從近期國慶"黃金周"期 間的旅遊熱度可見一斑。"衣食住行"中,居住問題是頭等大事,必然會隨著收入水平的提升而提上議事日程。

  根據中金公司的經驗研究,目前我國城鎮居民改善性住房需求一般占到市場需求的15%-25% 之間(萬科144平米以上住宅銷售占比僅為10%-12%)。因此,此次政策松綁釋放出的新增市場需求有限,而不會像媒體所言的投資需求紛紛入市。另外, 盡管改善性需求和投資性需求不易區分,但由於前面所言的"投資性需求已經開始退場",再加上改善性住房需求者要想享受首套房貸的優惠,需要償清既有貸款, 金融杠桿利用被嚴格限制。因此,筆者認為,除中心區少數優質樓盤外,短期內投資需求也不會隱藏在改善性需求中而興風作浪。

  分析政策效應,先要看政策意圖在糾偏還是救市?目前,樓市政策但凡向松動的方向調整,市場和民間一定 會給其扣上"救市"的帽子。事實上,筆者認為,此次房貸政策調整重點在於糾偏。"認房又認貸"的懲罰性二套房貸發放原則,不僅錯殺瞭因收入增加、傢庭規模 擴大而產生的主動改善住房的需求,而且連那些被動或無辜的二次購房需求(比如因工作調動、傢庭搬遷)也被誤傷。

  但是,不管是換更大的房子,還 是換公共服務更好的房子,相比首套住房的購置來說,改善性住房需求都需要更多的購房資金,對住房貸款的需求具有剛性。因此,此次房貸政策松綁的重點,就在 於支持改善性住房需求。而且,"擁有1套房並已結清房貸的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸政策"的規定,事實上是順應瞭 改善性住房對於貸款需求具有剛性這一現實。

  同時,在重點 城市,絕大多數改善性需求者需要將僅有的1套房屋賣掉,才能償清原有房貸,以便再次購房時享受首套房優惠政策。因此,本次房貸政策松綁在增加市場需求的同 時,也增加瞭市場供應,供需關系比較穩定。不管從需求端還是供給端,本次政策松綁拉動房價上漲的效應都不應該被高估。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08142936185.shtml

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