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??周工既是工地總管,也是非洲工人們的師傅,從攪拌機的操作,到紮鋼筋的細活,都得親自教,有時連設計圖紙他也親自提意見、修改。

??“我總共隻看到五個塔吊設備。”周工回憶第一次內羅畢之行說,“這說明當地的建築技術水平不高。”在綜合考察當地的土地和勞動力成本、市場銷售等情況後,已在四川建築行業做瞭20多年的周工決定闖蕩非洲,當時他已年過半百,一句英文也不會。

??周工在現場對21世紀經濟報道記者說,“當地工人有個特點,做得不好必須當場指出,否則對方不認。”他來到內羅畢已有4年,仍不會說英語,不過他的非洲保姆已經被他訓練出一手地道的四川菜。

房企進軍非洲:主要賣給外國人 購房出租十年回本

??“我看中的地,從未失手。”在內羅畢市YAYA購物中心的一間中餐廳,潘大夫對21世紀經濟報道記者說。

??不過,大型開發商並不遵循這一套路,他們購買大片土地,開發大型商場,承建地標性建築,而且還會承攬路橋等基礎設施工程等。

??一位蔡姓副總對21世紀經濟報道介紹瞭項目情況——早在2002年,他們就準備進入房地產行業,但直到數年後,他們的藥材生意和酒廠辦不下去瞭之後,他們才開始蓋房子,但早年買下的便宜土地給他們帶來瞭極大的競爭優勢。

??進軍非洲

??國內,建築行業普遍存在拖欠工人工資情況,在內羅畢幾乎不存在。工人準時上下班,工資按周發放,這是他們的慣例。

??在內羅畢之外,一些中國的開發商已經進入瞭肯尼亞的其他地區。河南國基專門和政府合作,給公務員蓋樓房,已經在非洲十多個國傢有房地產項目,現在剛剛進入肯尼亞。在肯尼亞,他們避開首都內羅畢,直接去地方郡縣,“在那裡,中國人還很少。”

??對於地價暴漲,房地產商如何應對?周工對21世紀經濟報道記者稱,“沒關系,容積率可以提高。”中國武夷集團的曾姓副總則稱,有些地產商減少瞭投資,對市場采取觀望態度。一些房地產商將投資轉向坦桑尼亞或烏幹達。

??此外,房貸並不能幫助開發商融資,雖然房企可以提前預售房屋,但是銀行貸款直到房屋交付時才撥付。上述曾姓副總稱,“(內羅畢房地產市場)泡沫相對較小,因為可用金融杠桿很小。”而如果一旦金融政策出現放松,肯尼亞的房地產市場可能會繼續獲得大發展。

??周工的這個項目是來肯尼亞的中國小開發商的典型,從購買土地到項目建設,甲乙方合二為一。這些投資肯尼亞的中國房地產商們之前很少是專門做房地產開發,大多數由承建企業轉變而來。中國武夷[-1.01%資金 研報]集團雖在當地工程承建領域已很有名氣,但房地產開發卻剛剛開始。

??大量利用當地工人是普遍現象。一些大型房地產開發企業,當地和中方員工的比例甚至達到100:1,僅僅是在財務、大型機械設備操作等關鍵崗位上使用中方員工。

??當時,那塊地她僅僅隻能夠交得起保證金,剩餘款項根本出不起。不過,在截止日期之前,這塊地竟然有新的買主,她隻交瞭幾萬元保證金就賺瞭上百萬先令。

??在肯尼亞有極少數土地,同一地塊卻有不同的地契,這一情況雖然很少遇到,但卻被多位中國房地產投資商提及風險。“找到一個好律師是關鍵。”潘大夫稱。

??後來,買賣土地成為她主要的生意,內羅畢地價近年暴漲,她獲利豐[-1.13%]厚。據肯尼亞的知名房地產咨詢公司hassconsult今年發佈的報告顯示,2007年以來,內羅畢的土地價格已經暴漲瞭535%。這是房地產開發商要面臨的主要風險。

??“裂變”出來的項目往往比較小,像周工一樣,在城市中心買下一棟數百平米帶院子的舊別墅及土地,然後拆掉舊房,蓋公寓樓出售。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/08595979414748952063821.shtml

??“十年收回成本。”這是多位中國房地產商告訴記者的數字,這意味著購房出租是一項有利可圖的生意。

??此外,內羅畢還是眾多國際機構在非洲的總部駐地,如聯合國非洲總部、聯合國人居署等等,這些機構擁有數萬人的雇員,支撐瞭內羅畢附近區域居高不下的租房市場。相比於中國房地產商喜歡直接賣房,不少印度裔的房產商建好房屋後,直接用於出租。

??外國人是肯尼亞的房產銷售或出租的主要群體之一。地處東非的肯尼亞,東接動亂的索馬裡,西連政局不穩定的蘇丹,因此政局穩定的內羅畢的房地產市場吸收瞭大量的周邊國傢富豪的資金。

??地價暴漲

??沒有腳手架,也沒有大型機械設備,位於肯尼亞首都內羅畢kiara路上的一處工地像是中國鄉下農戶的自建房,但這是一個中國商人開發的小型房地產項目。

嘉義房屋增貸

??她起初的職業是一名大夫,因為偶然的機緣,開始進入土地買賣行業。1998年,她給肯尼亞的一位電力公司老總看病,對方告訴她,電力公司正好有一塊土地出售,她開玩笑地問,她能不能買,對方立馬答應。

內容來自sina新聞

??現在,他手下已經有七八十人的建築隊伍,但中方人員隻有十分之一。他給記者算瞭一筆賬:當地建築工人一天的工資人民幣30元左右,而國內建築工人的價格則是上述價格的5倍。

??2014年11月的一天下午5點,黑人工人們正在收工,將當天的工作清單交給中國的管理人員簽字、接受門衛簡單檢查後,逐一離開。

??在肯尼亞,土地歸居民永久所有,土地買賣在民間自由交易,政府幾乎不幹預。

??中國買傢也成為肯尼亞土地中介機構的目標。在一處緊鄰使館區的內羅畢市次中心地段,有著荒蕪的院落和破舊的房子。一位印度裔的土地中介對21世紀經濟報道記者說,“這塊地,4500平米,6.5億先令。”以此計算,一畝地的價格約合人民幣650萬元,這比國內一線城市同等地段的土地價格便宜很多。

??通過土地融資是國內房地產開發商的慣常操作思路,但是在內羅畢融資成本較高,以肯尼亞先令發放貸款,銀行的利率將近20%,而如果以美元融資,利率8%左右,但要承擔匯率風險。而且,銀行對項目的監管很嚴,會根據項目進展分期發放貸款,而不是一次性給付。

??對於到底有多少傢房地產企業在內羅畢,目前很難找到準確的數據。普遍認可的數據是幾十傢,也有的說有七八十傢。中國駐肯尼亞大使館經商處也未能提供這個數據。

??在內羅畢的華人房地產圈,幾乎聽不到房地產投資失敗的案例。其中被外界關註的是兩類風險,其一是定價策略不對,導致部分房屋滯銷,但調整之後很快便可出手。二是因為土地價格暴漲,一些華人投資商未細致考察便匆忙投資買地,導致土地成本過高。

??誰在買房?

??21世紀經濟報道記者在內羅畢采訪時,中航國際旗下的一個房地產項目正在預售,總共111套,價格從25萬美金至58萬美金不等。

??該公司一位陳姓女士稱,他們內部已經訂購瞭二三十套,而她自己也訂購瞭一套,“外國人購房隻需要辦理一個PIN碼,並不復雜。”

??不過,這些年,肯尼亞的土地市場出現瞭暴漲,幾乎隔幾年就要翻一番,雖然房價也在上漲,但遠趕不上地價上漲的速度。這對繼續投資房地產構成瞭挑戰。

??相比於僅僅做乙方,既做甲方,又做乙方利潤要高很多。周工說,據他測算,兩年的利潤可以達到100%。如果建設周期縮短,則利潤更高。

??多位在肯尼亞的中國房地產開發商對記者描述瞭前幾年的狀況,內羅畢的房地產市場幾乎處於蠻荒狀態,進入門檻很低,購買土地後擁有永久產權,黑人買房子也不計算面積,這是他們淘金的天堂。

??此外,近年來,肯尼亞經濟穩定增長,人均GDP自2007年來至2013年已實現翻番,達到1347美元。城市新興的中產及工薪階層不斷壯大,也支撐瞭一部分房地產市場的需求。

??不過,隻有極少數中國的房地產商已經把觸角伸到瞭工薪階層。長城公寓是其中的典型代表,這個處於重工業區邊上的地產項目,價格極其低廉,每套房子隻要二三十萬人民幣。土融建融宜蘭三星土融建融

??在內羅畢市郊,進入一條名為北京路的水泥路之後,6層高的米黃色的房屋映照在藍天下特別顯眼。2008年,長城公寓項目開始建設第一期,由中國武夷集團承建。此後開發商自己組建施工隊伍,由當地設計師設計,使用自己工廠生產的膩子、鐵窗等材料。

??來自四川的周姓總工程師住在這個工地旁,他是總負責人,下屬和朋友們都叫他“周工”。他看瞭看當天的工作情況,拍瞭一下一個黑人工人的腦袋,嘣出一句對方聽不懂的四川話,“你的鋼筋紮得太稀瞭。”

??現在,長城公寓的房子早已賣完,三期工程也正在收尾。按照內羅畢的發展規劃,未來會發展諸多的小城鎮。許多中國的房地產商對在市郊開發項目表現瞭興趣。

??一位在肯尼亞生活多年的老華僑說,中國商人來這邊搞房地產就像原子裂變一樣,一生二,二生三,每個人摸索出門道之後,就從國內找到合作夥伴,然後獨立做項目。周工也是其中之一。

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